8月11日，以演艺生意著称的宋城集团以舞台剧“举报”浙江省高级人民法院院长“失职渎职、干扰司法公正”，随即出现在宋城集团官方网站和社交媒体，当天刷屏法律界人士朋友圈。8月12日中午，浙江省杭州市中级人民法院休博园公司诉奥兰多公司房屋买卖合同纠纷案的终审判决书出现在浙江法院公开网。8月13日，杭州中院就此案进行判后释明。

　　50亩景观房产用地：591万元受让，1.655亿元转让

　　缘起2001年4月28日，宋城集团与杭州市萧山区政府就整个休博园项目签署总合同，约定萧山区政府提供土地让宋城集团开发。2002年6月，宋城集团拿出其中的50余亩景观房产用地与他方合作开发，成立项目公司奥兰多。合作方为此向宋城支付1.655亿元，取得奥兰多公司90%股份；宋城支付50余亩房产用地的出让金591万余元，并保留奥兰多公司股份10%。

　　50亩景观房产“插花”式开发，旅游综合用地被分割供配套

　　根据萧山区政府相关纪要，休博园中的景观房产建筑高度平均为6层，其中5层景观房产、1层商贸用房；商贸用房只能用于经营或出租、不能出售。

　　双方约定，奥兰多公司开发2至6层景观房产（住宅），宋城开发1层商贸用房及其他旅游综合用地。同时约定，奥兰多公司代建商贸用房，宋城集团支付代建费2458.5万元。

　　建设过程中，奥兰多公司的景观房产呈“插花”状分布于宋城集团的旅游综合用地之中。为配合奥兰多公司办理竣工验收备案，双方于2008年2月21日签订补充协议，宋城集团提供旅游综合用地供奥兰多公司配套，奥兰多公司补偿其5600万元，取得旅游综合用地的土地使用权。

　　法律属性为旅游综合用地的商贸用房，却建在景观房产用地上

　　鉴于转让后该部分旅游综合用地权属已归奥兰多公司，宋城集团无法直接对商贸用房进行产权登记，故宋城集团通过其子公司休博园公司与奥兰多公司另行签订“商品房买卖合同”，休博园公司以之前约定的2458.5万元代建费为对价，购买该部分商贸用房。

　　后因奥兰多公司未履行约定，2011年1月25日，休博园公司起诉至萧山法院，要求交房并办理产权过户手续等。奥兰多公司辩称，双方签订的是商品房买卖合同，但是该房屋本身并非商品房，奥兰多公司并未就此取得商品房预售许可证，故该商品房买卖合同无效，要求驳回休博园公司的全部诉请。而休博园公司认为，双方签订的商品房买卖合同，只是履行双方原先约定的代建协议、取回代建商铺的形式。

　　2014年10月16日，萧山法院作出一审判决，驳回休博园公司的全部诉请。休博园公司不服该判决提起上诉。2015年7月21日，杭州中院作出判决，驳回上诉，维持一审判决。

　　为了公共利益和法律底线，杭州中院二审判决对双方的主张均未予支持

　　杭州中院今天（13日）释明，从双方法律关系性质看，根据双方之间最初的合作协议，可以认定为是委托代建关系。但在后来讼争的商贸用房所占旅游综合土地使用权已经全部转让给奥兰多公司、旅游综合用地上的建设主体调整为奥兰多公司的情况下，双方的委托代建关系无从谈起，才采用了签署“商品房买卖合同”的形式。“但该合同虽名为‘商品房买卖合同’，但合同所涉房屋所占土地性质为旅游综合用地，显然不属于商品房，即使进行转让也应当属于普通的房屋买卖，不属于商品房预售或商品房销售。因此，二审判决认为，双方法律关系性质应属于一般房屋买卖合同关系。”

　　杭州中院判决认为，案涉商贸用房虽客观位于景观房产用地上，但其法律上的土地使用权系分摊在旅游综合用地中。根据土地出让前萧山区政府的会议纪要，该部分商贸用房只能用于经营或出租，不能出售。因此，在休博园公司未能举证证明萧山区政府就案涉房屋、土地使用权转让有明确同意意见的前提下，休博园公司提出的交付房屋、办理产权过户等诉讼请求，依据不足。

　　杭州中院今天还特别强调，“对于该案中土地利用的不规范行为，在没有补办规范的行政手续和补交相关费用的情况下，法院不能确认其合法性，涉诉商贸用房有待进一步处理。此案中法院维护的是社会公平正义，保障的是合法权益。本案如此判决，是为了守住法律的底线。”

　　据了解，本案表面上是两个企业之间巨大利益的民事合同纠纷，实质上争的是土地使用不规范所产生的巨大利益，是当地人民的公共利益。对于本不允许分割转让的房屋，在没有补交相关土地出让规费的情况下，政府以批复、会议纪要、抄告单的形式同意改变土地利用条件，对此，法院一旦确认其合法性，将产生巨大利益，对房地产市场形成重大冲击。本案如此处理，为将来对历史遗留问题留有纠正的空间。