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妻子擅卖房被判无效 同意售房书却是家庭作业签字

时间:2014-09-18 09:59来源:柴小平法律服务网点击:
  

  当事人说

  房被妻子偷着卖了

  李先生和孙女士2004年结婚。在离婆婆家不远的地方,孙女士和李先生买了一套住房,房子登记在孙女士的名下。买房时小两口手头很紧,孙女士向她哥哥借了些钱,李先生向他母亲借了些钱。

  然而后来夫妻俩感情出现矛盾,李先生搬回自己母亲的住房,与孙女士分居生活。孙女士于2012年10月起诉到法院要求离婚。 

  在庭审中,孙女士向法庭陈述夫妻名下没有房产,这让李先生感到很疑惑。经详细了解,李先生得知夫妻俩的房子被孙女士私自转移到了她哥哥的名下。而妻子此前从未向自己提及过要卖房子的事。李先生气愤地找妻子理论,孙女士则态度生硬:“房子已经卖了,钱我也都归还了借款,剩余的钱都花掉了,想分割财产?没有!”

  看来家里的房子确实被卖了,但是售房款却一分也没看到。无奈,李先生通过朋友介绍,找到了在婚姻房产领域较有经验的钱学志律师。钱律师了解到,李先生和妻子闹矛盾后不久,在2010年12月妻子就以58万元的价格,将房屋过户到她哥哥的名下。该房屋面积98平方米,市场价格将近400万元。(文中当事人为化名)

  律师 说

  妻子单独出售房产行为无效

  钱学志律师明确告知李先生,根据婚姻法的规定,该房屋系婚姻关系存续期间用夫妻财产购买的,虽然购买时借了钱,但房屋属于夫妻共同财产。根据我国婚姻法的规定,夫妻在家庭中地位平等。对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。

  由于孙女士没有和丈夫商量,无权单独处分房产,其行为已经严重侵犯到李先生的居住权及重大财产权益。钱律师认为,李先生可以主张妻子单独出售房产行为无效,追回已经被出售的房屋。之后,钱律师代理李先生提起诉讼,要求法院确认孙女士和其哥哥签订的房屋买卖合同无效。

  法庭上,孙女士及其哥哥均认为买卖行为有效。孙女士声称,除了《北京市存量房屋买卖合同》,双方还签订了另外一份《二手房买卖合同》,该份合同约定房屋价格是160万元,实际成交价格也是160万元,并不是58万元。

  钱律师明确向法庭表示,无论成交价是58万元,还是160万元,均属于妻子私自处分行为,向法院追加要求同时确认《二手房买卖合同》无效。

  “同意售房”字条存在多个疑点

  孙女士认为,卖房给自己的哥哥,是经过李先生同意的。第二次开庭时,她还向法庭提交了一个字条,字条写明:“本人李先生,同意将房屋出售给孙女士的哥哥,具体过户事宜由孙女士办理,售房款由孙女士收取。”字条上“签字”二字后有李先生的签名,书写日期为房屋被过户的前一天。

  经钱律师反复询问,李先生肯定地回答没写过该字条,并回想起在第二次开庭五天前,他到妻子的住处看孩子,孙女士要求李先生给孩子的家庭作业签字,他当时没过多考虑就签字了。这张小字条很可能就是那张签字的家庭作业的下面部分,原文已经被撕掉了,在空白处填写了“我同意售房”的内容,并倒签了日期。

  针对这张字条,钱律师指出了诸多疑点:一般重要内容都是书写在完整的A4纸上,而这张字条很小,只有五厘米宽,还经过了裁剪;另外,“签字”二字有描摹的痕迹,很明显。孙女士解释说,当时写到“签字”字时笔不出水了,所以才描写的。但这不符合一般写字时的现象,写第一笔时可能不太顺畅,但写到一半时不太可能出现笔不出水的现象,除非笔没有墨水了。由此,“签字”二字很可能书写在前,字条内容书写在后。

  还有重要的一点是:根据字条落款时间,当天李先生母亲生病住院,李先生并未去过妻子孙女士的住处,也就不可能当天书写该字条。李先生向法庭提交了当日全天陪同母亲看病的相关证据。

  妻子的哥哥不构成善意购买人

  在此案审理中,房屋购买人孙女士的哥哥认为,“我是善意购买人,我的购房行为应当受到法律保护。”他要求法庭确认合同有效。

  钱律师认为,孙女士的哥哥并不能构成善意购买人。他在进行购房的重大行为时,应尽到必要的审查与注意义务,对于孙女士与李先生是夫妻关系及他们当初购房时的情况,他是应当知悉的。孙女士提交有李先生签名的材料,作为处分房产知情书用于房产交易中,该知情书不仅不具备应有的格式、标注权利义务及主体等事项,而且载于并不完整的A4纸张上,有违常理,亦与房产交易惯例不符。由此,孙女士的哥哥并没有尽到合理审慎义务。

  另外,孙女士及其哥哥也未提交充分证据,以证明购买房产时支付了购房款,合同约定的房价也远远低于市场价格。孙女士与其哥哥签署《房屋买卖合同》的次日,便进行网签,并办理过户手续。合同及交易流程与正常交易明显不符,有恶意串通、损害李先生利益的明显意图。因此,孙女士的哥哥作为购买人,并不构成善意取得。房屋买卖合同应被认定无效。

  法院经过多次开庭审理,判决认定孙女士与其哥哥签订的房屋买卖合同无效,房屋恢复原来的登记状态。

  孙女士及其哥哥不服判决而上诉,但随后被二审法院判决驳回,维持了一审原判。

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